Keine Zeit aber jede Menge Kohle

Zeit ist Geld.

Nichts ist so schwierig auszumerzen wie eine schlechte Angewohnheit. An den Märkten gibt es derzeit eine dominante Angewohnheit und die besteht darin, die gleichen Kartons wie alle anderen ins Depot zu packen ohne vorher hereinzuschauen…

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Aktiv Geld verlieren kann man auch passiv!

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Aktives Sparen ist in Deutschland bei Lebensmitteln derart beliebt, dass man es kaum glauben kann, wie das Geld bei der Finanzanlage mit Schaufeln aus dem Fenster geschleudert wird. In Verbindung mit dem Glauben daran, eine monatliche Überweisung allein sei ausreichend um sorglos ausreichende Renditen einzufahren, werden die Enttäuschungen der Zukunft bereits zementiert.

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Emerging Markets: Was lange gärt …

Das interessante an vielen großen Problemen an den Finanzmärkten und in der Ökonomie ist die Mischung aus genereller Vorhersehbarkeit und schwierigem Timing. Bei den Emerging Markets haben offenbar viele mit beidem falsch gelegen. An mangelnden Warnzeichen kann es nicht gelegen haben…

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An der Börse geht es munter heute rauf und morgen runter

Wohin bewegen sich die Aktienmärkte. Wie schnell geht es wohin und warum? Das sind Fragen, die sich in den Vereinigten Staaten nicht nur private Investoren stellen. Wie lange haben eigentlich die vergangenen Bullenmärkte durchgehalten?

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Ein offenes Geheimnis

Mit wenigen lapidaren Zeilen werden nunmehr zum wiederholten Male Investoren in „offene“ Immobilienfonds auf die Schließung der Vehikel hingewiesen. Dies bedeutet in den meisten Fällen eine Sperre für Verkäufe, neues Geld wird natürlich weiterhin von den meisten Gesellschaften dankbar angenommen. Viele Anbieter schieben die neuerlichen Kursverluste und signifikanten Mittelabflüsse auf die unlängst seitens der Regierung geäußerten Vorschläge zur Regulierung „offener“ Immobilienfonds. So war beispielsweise einer der kuriosen Vorschläge, die Gesellschaften sollten die Assets mit einem Abschlag von 10% ausweisen, um sich so einen Puffer zu verschaffen. Das mag vielleicht erst einmal interessant klingen, aber wie ein Investor zum Kauf derartiger Anteile bewegt werden soll, bleibt schleierhaft. Sie geben mir heute 100 Mark, wir investieren dieses Geld in Immobilien und weisen am Tag danach erst einmal einen Kurs von 90 Mark aus. Natürlich vor Kosten und nur zu Ihrer eigenen Sicherheit. Eine eindrucksvolle Idee!

Leider wird das Grundproblem von Vehikeln wie Immobilienfonds selten angesprochen. Es ist nicht möglich, aus großen, unteilbaren und illiquiden Investments ein liquides Produkt zu machen. Das gilt vor allem dann,  wenn wir unter Liquidität die Möglichkeit verstehen, eine Sache nicht nur bei sonnigem Marktwetter verkaufen zu können. Ein Zweitmarkt mag, wie das beispielsweise bei Schiffsfonds der Fall ist, eine gewisse Liquidität suggerieren, verlassen sollte man sich darauf besser nicht. Zahreichen Immobilienfonds gehen rasche Mittelabflüsse an die Substanz. Das trifft auch für andere Vehikel wie Aktienfonds zu, aber diese können einfacher reagieren und über den liquideren Aktienmarkt Anteile verkaufen (was nicht heißt, dass das immer funktionieren muss).

Mal eben so auf Grund von Liquiditätsengpässen ein Bürohochhaus zu verkaufen ist schon eine andere Sache. Vor allem in Zeiten steigender Leerstandsquoten halten sich die so genannten Schnäppchenjäger eher zurück. Wer soll auch die nötige Taschentiefe haben, um bei gegebenenfalls massiven Immobilienverkäufen von Fonds die Hände aufzuhalten? Das ist im Grunde eine der Situation in der Bankenbranche ähnliche Problematik. Wenn die meisten Institute ihre Bilanzen verkürzen, wer soll die Assets dann aufnehmen?

Ein Blick auf die Entwicklung der europäischen Häuserpreise zeigt, wie sehr sich einige Segmente mit ihren Preisanstiegen aus dem Fenster gelehnt haben.

Hauspreise Europa

Länder wie Spanien, Irland oder Großbritannien -  ein bevorzugter Ort deutscher Immobilieninvestoren, warum auch immer – haben abstruse Wachstumsraten vorzuweisen. Auch die Eurozone insgesamt liegt im Zeitraum seit 1975 bei deutlich über 5% jährlichem Preisanstieg. Vom Einkommensniveau haben sich die Märkte dabei teilweise deutlich abgesetzt, was abgesehen vom schlichten Überangebot ein ernstzunehmendes Hemmnis für eine etwaige Stabilisierung sein sollte.

Die bisher in der Gesamtbetrachtung der EU noch vergleichsweise mäßigen Preisrückgänge haben aber schon zahlreiche Fonds arg in Bedrängnis gebracht. Reihenweise mussten Abwertungen vorgenommen werden, Mittelabflüsse waren die Folge. Das kann nicht weiter verwundern, wenn man sich die immer schön gleichmäßig gen Norden strebenden Fondspreise der letzten Jahre anschaut. Es handelt sich ja nicht um transaktionsbasierte Kurse wie am Aktienmarkt sondern vielmehr um Schätzungen oder Modellbewertungen. Darauf weisen die meisten Anbieter allerdings auch offen hin, hier beispielsweise die Gesellschaft Aberdeen Immobilien:

Wichtiger Hinweis für Anleger:
Bewertungen der Immobilien des DEGI EUROPA und DEGI INTERNATIONAL

Grundsätzlich werden die Immobilien des DEGI EUROPA und des DEGI INTERNATIONAL jährlich turnusgemäß durch die Sachverständigen bewertet.

Die aktuellen Einschätzungen der Objekte des DEGI EUROPA und DEGI INTERNATIONAL erfordern nach heutigem Stand keine außerordentliche Bewertung des gesamten Immobilienportfolios.

Es kann allerdings nach §79 Abs.1 InvG nicht ausgeschlossen werden, dass eine wesentliche Veränderung spezifischer wertbeeinflussender Immobilienkomponenten eine Zwischenbewertung einzelner Immobilien schon vor dem regulären Bewertungsstichtag erfordern könnte.

Das heißt auf Deutsch, der aktuelle Kurs gibt an, wo man den Wert der Immobilie sehen könnte. Wird aber dann auf Grund von abfließenden Geldern einmal der Preis in Betracht gezogen, der sich bei einem Verkauf erzielen ließe, so kommt es zu abrupten und schmerzhafen Einschnitten, wie unlängst zu beobachten war. Wer sich den Zahn nicht plombieren lässt, muss ihn sich irgendwann ziehen lassen. Die folgende Grafik zeigt einmal beispielhaft den Kursverlauf dreier Anlagevehikel.

Drei zum Anbeißen

Nimmt man den monatlichen Kursverlauf ohne Glättung, so zeigen beispielsweise der aktuell oft in den Medien erwähnte „P2 Value“ Fond von Morgan Stanley und der DEGI Europa eine gewisse Schwerkraftaffinität.

Gravitation Lektion 1
Diesen Grafiken ist nicht viel hinzuzufügen, außer vielleicht noch ein paar aufschlussreiche Zeilen, die dem Anbieter Morgan Stanley zu seinem „P2 Value“ einfallen:

Das strategische Konzept des Morgan Stanley P2 Value kombiniert die spezifischen Stärken von Morgan Stanley – globale Marktpräsenz, Trading-Power und umfassende Erfahrungen im Asset-Management (…)
In der Praxis bedeutet die 2-Portfolio-Strategie zum einen, dass Immobilienmarktrisiken durch die globale Verteilung der Investments auf Märkte mit geringer Korrelation reduziert werden.(…)
Die aktive Nutzung der Marktzyklen und der Verkauf von Immobilien aus dem Trading-Portfolio erlauben es, erzielte Wertsteigerungen kurzfristig zu realisieren. Davon können auch die Anleger profitieren – denn realisierte Wertzuwächse stehen für die jährlichen Ausschüttungen zur Verfügung.

Etwaige Diskussionen um die Bewertung der betreffenden Fondsimmobilien sind damit gegenstandslos, denn die beim Verkauf erzielten Marktpreise belegen eindeutig, ob die Verkehrswerte angemessen sind. (morganstanley-p2value.de)

Na ein Glück, die Diskussionen um die Bewertung der Immobilien sind gegenstandslos. Da könnnen wir alle gemeinsam einmal kräftig durchatmen und einen ganz beruhigten Blick auf die blaue Linie in der oben stehenden Grafik werfen.

Ein abschließendes Wort zur Floskel, die Schließungen geschähen im Interesse der Anleger. Hier wird wieder einmal lediglich eine Seite der Marktwirtschaft beleuchtet. Müssen Fonds Immobilien verkaufen, übt das mittelfristig Druck auf die Preise und auch auf die Mietniveaus aus. Um eine Abwertung und eine Anpassung der Immobilienpreise an die Realität zu vermeiden wird zu einem Mechanismus wie der Fondschließung, sprich einer Entmündigung, gegriffen. Leider kommen so weder die Preise noch die Mieten herunter, so dass man durchaus die Frage stellen darf, wer denn hier eigenlich geschützt wird, der Fondsanleger allein wird es wohl nicht sein.

Nun kommt die aktuelle Schließung zahlreicher Fonds nach dem Debakel der vergangenen Jahre nicht überraschend. Viele Anleger haben das Fenster zwischen den Schließungen genutzt, um wieder freien Zugriff auf ihr Geld zu haben. Es wäre schön, wenn es bald wieder allen Anteilseignern frei stünde, über ihren Besitz zu verfügen.

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