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Sicher kein Problem

Auf der Pirsch nach der Insel der Glückseligen suchen die krisengeplagten Auguren immer wieder an Orten, an denen sich die wirtschaftlichen Ungleichgewichte noch auf den Beinen halten. Diese instabile Lage wird dann – wie dies vorher auch in anderen Ländern der Fall war – als dauerhaftes Wirtschaftswunder dargestellt. Auf die Fehler, die vergleichbare Einschätzungen vor einigen Jahren, zum Beispiel in den USA oder Spanien aufwiesen, wird leider nicht eingegangen. „Hohe Hauspreise gut“ ist die eingängige Formel und jeglicher Hinweis auf etwaige Fehlbewertungen oder Kredite wird rasch vom Tisch gewischt.

Ein gutes Beispiel findet sich derzeit down under in Australien. Ach, was geht es den Australiern gut, das Erz wird aus der Erde geholt, die Arbeitslosigkeit ist bis dato erst von 4,0% auf 5,1% gestiegen, und bis vor kurzem stiegen auch die Hauspreise. Wer nicht reich war, durfte sich dank der emsigen Kreditvergabe der heimischen Banken wenigstens so fühlen. Diese Entwicklung verläuft immer nach dem gleichen Muster, das ist in Australien nicht anders als andernorts. Zunächst gibt es ein bisschen mehr Wohlstand, der dann zunehmend in ein immer stärker gehebeltes Vergnügen abgleitet. Besonders am Immobilienmarkt ist dies auf Grund der lang anhaltenden Tendenzen immmer wieder gut zu beobachten.

Die Summe der in Australien vergebenen Hypothekenkredite hat bezogen auf das BIP ein beachtliches Niveau erreicht. Mittlerweile hat der Aussie diesbezüglich gar die Amerikanos hinter sich gelassen.

Eine völlig andere Situation...Klar

Wie in der Grafik vermerkt, ein Enthebeln hat hier noch nicht stattgefunden. Auch in den USA hat dieser Prozess gerade erst begonnen, das wird in der Hetze der täglichen Berichterstattung über irgendwelche Bewegungen bei irgendeinem Aktienindex gerne ausgeblendet. Die großen Themen werden nun einmal nicht im „Theater DAX“ gespielt.

In den letzten Monaten sank die Zahl der Kreditanträge kontinuierlich. Dies ist ein deutlicher Hinweis darauf, zumindest Vorsicht walten zu lassen. Die Vergabe von Krediten lässt sich nun einmal schwerlich von der Nachfrage nach Immobilien trennen. Die wichtige Frage ist, mit welchem Zeitverzug ein solcher Nachfragerückgang sich auf das Preisniveau auswirkt. Dies ist abhängig von den Reserven der Hausbesitzer und von der generellen Einsicht, dass Preise nicht nur steigen können. Sie können auch fallen, und zwar rasch.

Ein Blick auf die Kreditvergabe und den Preisindex sollten dem einen oder anderen Hausbesitzer jedenfalls zu Denken geben. Auch wenn die Konjunktur in Australien von den ausgebuddelten Rohstoffen profitiert – was fraglos der Fall ist – und viele Menschen gut verdienen, darf das nicht über eine Tatsache hinwegtäuschen. Man kann sich unabhängig vom Einkommensniveau überheben. Das lässt sich auch am Wohnungsmarkt in deutschen Großstädten gut beobachten. Angesichts einiger Zahlen verstärkt sich der Eindruck, hier sind einige Menschen gerade noch rechtzeitig zu ein bisschen Geld gekommen um sich noch schnell zu weit aus dem Fenster lehnen zu können.

Preise und Kredite

Der Zentralbankgovernor Glenn Stevens bemerkte zum Thema Hausfinanzierung folgendes:

“Housing finance demand has moderated considerably,” Bill Evans, chief economist at Westpac Banking Corp. in Sydney, said ahead of today’s report. “Finance to first home buyers has retreated sharply.”

 Für den geneigten Betrachter mag es erstaunlich sein, aber der Immobilienmarkt in Australien wurde und wird nach wie vor staatlich subventioniert. Das ist angesichts der langjährigen Preiskurve durchaus bemerkenswert. Die Subventionen für Erstkäufer wurden allerdings in Stufen von einst A$21.000 – eine ganze Menge Geld – auf nunmehr A$7.000 reduziert. Erstkäufer machen auf dem australischen Markt rund ein Sechstel der gesamten Nachfrage aus.

Den Rest der Finanzierung besorgt dann die Bank, wenn sie noch Kredite vergibt. Eine Umfrage unter Kunden australischer Banken ergab folgendes Bild.

Vertrauen erweckend

Aber auch den Angestellten der Finanzinstitute wird es offenbar langsam mulmig. So fürchten laut einer Umfrage der Gewerkschaft des australischen Finanzgewerbes 29% der Angestellten, dass ihre Kunden nicht in der Lage sein werden, ihre Kredite zu bedienen. Rund 43% sagten aus, sie seien unter massivem Druck gesetzt worden, Kredite zu vergeben „even if customers don’t ask for them and may not be able to afford them’.” Das ist ein starkes Stück, wenn dies auch dem einen oder anderen Bankangestellen im deutschsprachigen Raum nicht ganz unbekannt vorkommen dürfte.

Mittlerweile wird in Australien versucht, rechtlich gegen derartige Zielvorgaben bei den zu vergebenen Kreditsummen vorzugehen. Das klingt sinnvoll und geht das Problem in der Tat an einer der Wurzeln an. Man darf gespannt sein, was die Richter davon halten.

 Während alle Warnlampen mittlerweile von orange auf rot umgesprungen sind, zieht es immer mehr ausländische Investoren in den australischen Markt. Hier zeigt sich das typische porzyklische Verhalten, das für die Verluste von morgen verantwortlich ist. Wenn dann deutsche Banken demnächst anfangen, dort zahlreiche neue Dependancen zu eröffnen, dürfte der langjährige Gipfel erreicht sein.

 June 9 (Bloomberg) — Foreign investors have been involved in a record number of Australian office property sales in the past year, driven by Asian buyers seeking a secure market with growth potential, CB Richard Ellis said.

Overseas buyers accounted for 70 percent of office transactions above A$50 million ($41 million) each, totaling A$2.4 billion, in the 12 months to June 8, a surge on the long- term average trend of 5 percent, directors at the world’s largest real estate broker said in an e-mailed statement today.

Die Gründe, warum man nun unbedingt in Australien investieren muss, sind die gleichen, die wir schon in Bezug auf die USA, Spanien, Irland und andere Länder zu hören bekamen.

“Australia is seen to provide a transparent, safe market with growth potential,” Rick Butler, senior managing director for international investments, said in the statement. “We are seeing an increasing number of Asian delegations in Australia, with the market being buoyed by the gains many of these groups have made from the Asian stock market or property investments.”

 Transparent, sicher und mit Wachstumspotential behaftet. Immerhin, der Hinweis auf eine vermeintlich günstige Bewertung bleibt dem Adressaten erspart.

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